שני פרויקטים של פינוי בינוי ברחוב הכרמל וברח' החרמון ייצאו לדרך
06.04.17 / 16:13
ראש העיר, צבי גוב-ארי הוביל החלטה חשובה לקדם את פרויקט פינוי בינוי ברחוב הכרמל והחרמון ולדחות את העיכובים שהיו עלולים להיווצר כתוצאה מהטלת מיסים של היטל השבחה על היזמים
במהלך ישיבת מועצת העיר ביקשו חברי האופוזיציה להטיל על היזמים תשלומים של היטלי השבחה, צעד אשר עלול היה לעכב או להביא לביטול פרויקט ההתחדשות העירונית כתוצאה מאי-כדאיות כלכלית מספקת.
הוועדה לתכנון ובנייה המחוזית והעירייה אישרו לפני כחמש שנים את הפרויקט והדיירים חתמו על הסכמים עם היזמים. הדרישה החדשה לביטול הפטור עלולה הייתה להביא לנסיגת היזמים מהפרויקט ופועל יוצא מכך לביטולו. במצב זה הנפגעים הראשיים היו תושבי השכונה הוותיקים המשוועים מזה זמן לפריצת דרך בנושא הפינוי והבינוי בשכונתם הוותיקה.
במהלך הדיון הסביר ראש העיר כי לצד פיתוח השכונות החדשות פועלת העירייה לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת של פינוי-בינוי בשכונות הוותיקות וביצוע בדיקה יסודית ומעמיקה של ההתכנות האורבנית והכלכלית ויכולתן של שכונות אלה לספק את השירותים הנדרשים, התאמה ושדרוג תשתיות תחבורתיות ועירוניות, פיתוח סביבתי, חידוש המרחב הציבורי ועוד. ראש הסביר כי יחסי ההמרה נקבעים בכפוף לחוות דעת מקצועית של שמאי מקרקעין המבוצעת עפ"י "תקן 21" הקובע כי הרווח היזמי אשר מבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הסיכון שבביצוע הפרויקט וכן את הפסד התשואה האלטרנטיבי להונו העצמי המוערך מכלל העלויות הצפויות. תקן זה אומץ ע"י גורמי התכנון ובכלל זה הוועדה המחוזית אשר ביקשה לוודא כי אכן קיים רווח סביר עפ"י התקן ולוא גם במחיר של ביטול הפרויקט.
חשוב לזכור כי ערכי הקרקע נתונים לשינויים (בעקבות הגדלת היצע הדירות הצפוי מ"מחיר למשתכן" ביבנה והשכונות העתידיות) כך שייתכן מצב בו ערך הקרקע היה יורד ובהתאם לכך גם הרווח היזמי וכדאיות הפרויקט בכללותו. בחינת נתוני הפרויקט הביאה למסקנה לפיה הוא עומד בתנאים הנדרשים לזכאות לפטור מהיטל השבחה והוא מהווה נדבך קריטי ליצירת היתכנות כלכלית סבירה שתאפשר הוצאתו לפועל.
אגב, גם פרויקט התחדשות עירונית רחוב האלון במסלול של הכרזת ממשלה פטור מהיטל השבחה וניתן מראש כחלק מהתכנון הכולל ובמסגרת בדיקת הכדאיות שנעשתה באותה עת.
בתום דיון מעמיק תוך התייחסות לנתונים ולחוות הדעת של השמאים אישרה מועצת העיר את הצעתו של ראש העיר לקדם את שני הפרויקטים בשכונה הוותיקה. ראש העיר הדגיש כי המתנגדים להחלטה יצטרכו להסביר לתושבים בשכונות אלה את המניעים העומדים לנגד עיניהם ואת התנגדותם לפיתוח האיזור הוותיק של העיר.
