רווח שלכם - נסח טאבו ואישור זכויות

כשמאי מקרקעין, לא פעם יוצא לי לשמוע את המשפט: "יש לי טאבו על הבית". המשפט כשלעצמו לרוב מעיד על הבנה חלקית בלבד בנושא הטאבו, שכן קיימות צורות רישום רבות וישנו לא מעט בלבול בין המונחים השונים. הטאבו הוא למעשה לשכת רישום מקרקעין ובה מתנהל הרישום לגבי הנכסים המשתייכים לאותה לשכה.

נסח טאבו (או בשמו המלא – נסח רישום מקרקעין), מהווה למעשה תעודת זהות של נכס מקרקעין. לשכת רישום המקרקעין מנהלת את הרישום לגבי נכס מקרקעין באחד משלושה פנקסים – פנקס השטרות (לגבי מקרקעין לא מוסדרים), פנקס הזכויות (לגבי נכסים מוסדרים) ופנקס בתים משותפים (לגבי נכסים בנויים הכוללים חלוקה ליחידות).

נסח רישום מקרקעין לגבי כל אחד מהפנקסים הללו יכלול מידע שונה לגבי הנכס. פנקס בתים משותפים - מהווה את צורת הרישום המפורטת ביותר, הכוללת מידע המתייחס ליחידה ספציפית במבנה, לרבות פרטי רישום (גוש, חלקה ותת-חלקה), תיאור, קומה במבנה, שטח היחידה, הצמדות (חנייה, מחסן, וכו'), בעלי זכויות, משכנתאות, החלק היחסי ברכוש המשותף, ועוד.

לנכסים הרשומים בפנקס זה קיימים מסמכי בית משותף הכוללים צו רישום, תקנון בית משותף ותשריט בית משותף. פנקס הזכויות יעניק לנו מידע כללי לגבי חלקה ספציפית, ברמת פירוט חלקית הכוללת פרטי רישום (גוש וחלקה), שטח החלקה, בעלי הזכויות, משכנתאות, הערות, ועוד.

קיימים מבנים הכוללים חלוקה ליחידות הרשומים בפנקס הזכויות ולא בפנקס בתים משותפים. במקרים אלה יירשמו כלל בעלי הזכויות ברשימת בעלים/חוכרים משותפת, וזיהוי הנכס הספציפי של כל אחד מבעלי הזכויות יתבצע באמצעות מסמכים משלימים (הסכם רכישה, הסכם חכירה, הסכם שיתוף, אישור זכויות, ועוד).

מצב של ריבוי בעלים בקרקע ללא אפשרות לייחס לכל אחד מהם חלק ספציפי במקרקעין נקרא 'מושע'. לעיתים נמצא בנסח רישום המקרקעין הערות שונות, כאשר הנפוצה שבהן היא הערת האזהרה. זו הערה שנרשמת על זכות בעלות/חכירה של אחד או יותר מבעלי הזכויות, לטובת אדם/גוף אחר שאיננו בהכרח אחד מבעלי הזכויות האחרים (לדוגמא - הערת אזהרה לטובת רוכש דירה). מטרת ההערה היא ליידע בדבר פעולה שבוצעה, ובכך להגן על זכויות הצדדים עד להשלמת הרישום (למשל למנוע מצב של מכירת אותה דירה פעמיים).

הערות נוספות העשויות להופיע בנסח רישום המקרקעין הן הערות תכנוניות מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (למשל בנוגע לשימושים מותרים/אסורים בנכס, או חריגות בניה), הערות משפטיות (חובות, צווי עיקול, צו מינוי כונס נכסים, וכו') וכן זיקות הנאה המתירות לרוב זכות שימוש בחלק משטח החלקה להולכי רגל ולכלי רכב בחלקות סמוכות או בכלל.

זכויות הבעלות נחלקות לרוב בין בעלים פרטיים/חברות לבין בעלות מדינת ישראל (לעיתים יירשם קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח).

משמעות הרישום של נכס בבעלות מדינה, היא שהנכס מנוהל ע"י רשות מקרקעי ישראל, והזכויות המוקצות לגביו יהיו זכויות חכירה מהמדינה (לרוב לתקופה של 49 או 98 שנים).

במידה והחכירה איננה מפורטת בנסח רישום המקרקעין, נדרשת תעודת זהות מסוג שונה לנכס, הנקראת 'אישור זכויות', אותה ניתן לקבל במשרדי רשות מקרקעי ישראל בלבד.

מקרה נוסף בו נסח רישום המקרקעין איננו מספק הוא בבנייה חדשה (למשל רכישת דירה מקבלן). במקרה כזה תעודת הזהות הנדרשת היא אישור זכויות מהחברה המשכנת, המנהלת את הרישום המשפטי עד להשלמת הרישום בפנקס הבתים המשותפים.

רישום הזכויות הוא הבסיס המשפטי לכל פעולה בתחום הנדל"ן. כפי שאתם נדרשים להציג תעודה מזהה במגוון פעולות בסיסיות שאתם מבצעים, כך גם חשוב לדאוג לרישום משפטי מסודר לגבי נכס מקרקעין.