שטחי מסחר
24.02.20 / 23:45
מדוע משקיעים מעדיפים מסחר? מה ההבדל בין מרכז מסחרי ותיק לבין מתחם מסחר חדיש? ומה קרה לשטחי המסחר ביבנה?
אחד המוצרים החמים ביותר בענף הנדל"ן בשנים האחרונות הוא השקעה בשטחי מסחר. משקיעים רבים שביקשו לרכוש דירה שתניב עבורם שכירות חודשית קבועה, גילו כי במחיר רכישה נמוך יותר ניתן לקבל שכירות גבוהה יותר עבור נכס מסחרי. שיעור התשואה הגבוה ביחס לזה המקובל במגורים, מגלם סיכון מסויים, הנובע מהקושי במציאת שוכר איכותי לאורך זמן.
היזמים שזיהו את הפוטנציאל החלו לתכנן יותר ויותר פרויקטים המשלבים שטחי מסחר, אשר עלות הקמתם זולה יחסית ותהיה לרוב ברמת מעטפת בלבד. במקרים אלה ההשקעה לרמת גמר מלא תתבצע על-ידי השוכר בהתאם לצרכיו, וההשקעה תגולם בהפחתת דמי השכירות בתקופה הראשונית. שווי שטחי המסחר ישתנה בהתאם למיקום, שטח היחידה המסחרית, צורתה, רמת חשיפתה לחזית או לרחוב, וכדומה.
הפרמטר שיקבע יותר מכל את רמת המחירים יהיה אופי הפרויקט המסחרי – מסחר שכונתי, מתחם מסחרי פתוח או מתחם מסחרי מקורה (למשל קניון).
בשנים האחרונות רוכזו מרבית שטחי המסחר החדשים במתחמי מסחר מפוארים, הנמצאים בבעלות חברה אחת. נכסים אלו נקראים 'נכסים מניבים', והחנויות בהם מוצעות להשכרה בלבד.
דמי השכירות הראויים לשטחי מסחר עשויים לנוע בין 80-100 שקלים למ"ר עבור יחידה במרכז מסחרי ותיק, ועד 150-200 שקלים למ"ר עבור יחידה במתחם מסחרי חדש. לדמי השכירות נלוות עלויות נוספות של דמי ניהול, ולעיתים גם תשלום יחסי עבור חלק יחסי בשטחים המשותפים (שטח ברוטו). במתחמים חדשים ובמתחמים מקורים, מדובר בעלויות לא מבוטלות בכלל.
דמי השכירות לנכסים מסחריים לרוב ישקפו תשואה של כ-7-8% משווי הנכס, בניגוד לתשואה המקובלת במגורים, אשר לרוב תנוע סביב 3-4% בממוצע.
עד לפני מספר שנים, "סבלה" יבנה ממחסור בשטחי מסחר. למעשה, עיקר הפעילות המסחרית הייתה במרכזים שכונתיים, במרכז הישן ובמתחם 'לב יבנה'.
עם הקמת השכונה הירוקה נוצר צורך מיידי בשטחי מסחר נוספים, אשר הצמיח 3 מתחמי מסחר מניבים: מתחם G, מתחם רוגובין ומתחם קרסו. בנוסף, אזור התעשייה הדרומי הפך לאזור מסחרי שוקק שהצליח להקים לתחייה את 'הפילים הלבנים' שנותרו שוממים משך עשרות שנים, דוגמת מתחמי 'מזוז' ו'בית עזריאל'.
הציבור היבנאי, שנאלץ במשך שנים רבות לצאת לערים השכנות בשביל ליהנות ממותגים, זכה לשדרוג בזכות הביקוש הגדול לשטחי מסחר שהביאה עמה השכונה הירוקה.
תהליך האיזון של תמהיל השימושים המסחריים בין המרכזים השונים בעיר נמשך וסביר שיימשך עוד בעתיד, וגם סביר שיגרום לעוד עסקים להתחלף. בהקשר זה חשוב לזכור שאין ערובה להצלחה במרכז המסחרי המוצלח ביותר, ולעיתים אף נגלה שעבור בית-עסק מסויים דווקא המרכז המסחרי הוותיק יהיה עדיף ורווחי יותר מהמתחם המפואר והחדיש.
אז רגע לפני שאתם שוברים קופת חזיר ורוכשים נכס מסחרי, חשוב לזכור שהשקעה במסחר מגלמת סיכון. נכס מסחרי ריק עלול לעלות אלפי שקלים בחודש בגין ארנונה ודמי ניהול. כמו-כן, חשוב להביא בחשבון כי קיים אלמנט של מיסוי שונה ביחס להשקעה בנכס למגורים.
