07.06.23 / 17:16
במקרים מסוימים מעוניינים למכור את הדירה לקרוב משפחה, מסיבות כאלו ואחרות. על פניו, רוב האנשים משוכנעים כי מדובר בעסקת מקרקעין פשוטה למדי, אך בפועל זו עסקה לכל דבר ועניין וחשוב לערב עורך דין מקצועי ומנוסה לענייני נדל"ן על מנת לוודא כי העסקה משתלמת ונעשית על פי החוק. כמו כן, יש להתייחס נכון להיבטי המיסוי מאחר שמדובר בעסקת מקרקעין, גם אם מוכרים את הנכס לקרוב משפחה.
ראוי לציין כי עסקה למכירה דירה לקרוב משפחה שונה באופן מהותי ממכירת זכות במקרקעין ללא תמורה, כלומר עסקה שבה מעבירים את הדירה מאדם יחיד לקרוב משפחה (או אדם אחר), ובמקרה זה יש פטור ממס שבח. אגב, בעסקת העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה, האדם שקיבל את הדירה משלם רק שליש ממס הרכישה שהיה עליו לשלם אילו היה רוכש את הנכס בשווי כסף, וזאת בהתאם למדרגות מס הרכישה ביום העברת הזכויות במקרקעין. הדבר גורם ללא מעט בלבול לכן אם מעוניינים למכור את הדירה לקרוב משפחה יש לנהל את תהליך המכירות ורישום הזכויות במקרקעין בצורה מקצועית ואתית, וכמובן בהתאם לחוקים ולתקנות.
מה היתרונות של מכירת דירה לקרוב משפחה?
עסקת מכירת דירה לקרוב משפחה נעשית על פי רוב כאשר מעוניינים להעביר נכסים שהתקבלו בירושה או במתנה, בעסקים משפחתיים וכדומה. במצבים מסוימים לא מעוניינים למכור את הדירה בשוק החופשי, לדוגמה בעקבות סנטימנטים לדירה שהתקבלה בירושה, ויש מקרים שבהם מעוניינים לסייע לקרוב משפחה חסר דירה או לקרוב המתמודד עם מצב כלכלי בעייתי.
יש יתרונות בעסקה למכירת הדירה בתוך המשפחה, אך העסקה עשויה להתגלות גם כחלום בלהות בגלל סכסוכים ביו יורשים, מריבות בין בני המשפחה הנוגעות לנכס הספציפי ולרצון למכור את הדירה לקרוב משפחה כזה או אחר, ובנוסף חלק מבעלי הזכויות במקרקעין עשויים להערים קשיים על ביצוע העסקה, במיוחד אם מתכננים למכור את הנכס במחיר הנמוך ממחירי השוק או כאשר מגלים כי המחיר נמוך ויש זכויות בנייה. אתגר נוסף שיש להתייחס אליו בעסקה מסוג זה הוא נושא המימון, מאחר שייתכן כי קרוב המשפחה זקוק למשכנתא מהבנק כדי לרכוש את הנכס, אך סכום ההלוואה תלוי בשווי הדירה ובהתאם להערכת השמאי.
כיצד לנהל את תהליך המכירה בצורה מקצועית ואתית?
ניהול עסקת מקרקעין כמו מכירת דירה לקרוב משפחה דורש ידע, ניסיון והתמחות בעסקאות נדל"ן. בפועל, זו עסקת רכישה רגילה ויש לנהל את הליך המכירה והרכישה בדיוק כמו בעסקאות נדל"ן מגורים בשוק החופשי. לכן, הצד שמוכר את הדירה חייב לקבל תשלום, הצד שקונה את הנכס בדרך כלל לוקח משכנתא כדי לשלם בתמורה לרכישת הזכות במקרקעין, יש לבצע רישום זכויות בטאבו וחשוב לדווח על העסקה כנדרש בתקנות המס.
בעסקה למכירת הדירה לקרוב משפחה חל מס שבח, אך ניתן לקבל פטור ממס זה בהתאם למחיר המכירה של הדירה וההוראות הקבועות בתקנות המס. כמו כן, יש להתייחס לנושא מס רכישה, בעיקר אם יש לקרוב המשפחה דירה נוספת, ובהתאם למדרגות המס שנקבעו בתקנות.
הדרך הנכונה והיעילה ביותר לבצע עסקה למכירת זכות במקרקעין לקרוב משפחה הינה בעזרת ליווי צמוד של עורך דין נדל"ן מקצועי ומנוסה. עורך דין מקצועי בוחן את העסקה ומסייע לשני הצדדים, ובנוסף הוא מבצע בדיקות יסודיות לגבי רישום הנכס, זכויות בנייה, חובות קיימים ועוד. עורך דין אחראי על הסכם המכר בין הצדדים, דיווחים לרשויות, רישום הערת אזהרה, רישום זכויות בנכס וכיוצא בזה.
דילמות, יתרונות וחסרונות בעסקת מכירת דירה לקרוב משפחה
ראו לציין כי להשפעה הקרבה המשפחתית יש יתרונות וחסרונות. היתרונות הם עסקה בתוך המשפחה עם אנשים שמכירים ובוטחים בהם והחסרונות הם סיכוי לסכסוכים בתוך המשפחה.
בעסקה זו עשויים להתמודד עם דילמות המתעוררות בגלל מכירה הדירה לאחד מקרובי המשפחה, העסקה עשויה לגרום לסכסוכים בתוך המשפחה, לטענות כי מחיר המכירה אינו משקף את מחירי השוק, לתחושות קיפוח וכדומה. לכן, עורך הדין חייב להיות מנוסה בניהול עסקאות אלה ועליו לפעול ברגישות, בתבונה ובהתאם לחוקים המחייבים.
