מאה מיליון פחות לתושבי העיר

בשבועות האחרונים שמענו את המתמודדים השונים במערכת הבחירות קוראים לשיקום ופיתוח השכונות הוותיקות, שמוזנחות כבר שנים רבות. אחת הדרכים הנפוצות בשנים האחרונות היא התחדשות עירונית בצורה של תמ"א 38 (לבניינים בודדים) או פינוי בינוי, למתחמי מגורים גדולים.

ביבנה, שלושה מתחמים המיועדים לפינוי בינוי נמצאים בשלבים שונים של ביצוע. שניים בנאות שז"ר- רחוב החרמון (ע"י חברת אלמוג) ורחוב הכרמל (ע"י חברת גרופית) והשלישי ברחוב האלון (ע"י בהרי פלוטקין). בכל פרוייקט בניה בו מאשרים שינוי במספר יחידות הדיור בקרקע, בצורה שלמעשה משביחה את ערך הקרקע, יש לשלם "היטל השבחה" שזה חלק מהרווחים המועבר לעירייה. עם הכסף הזה העירייה משתמשת לתשתיות השונות הדרושות בפרויקטים מסוג זה, למשל הרחבת כבישים, החלפת מערכת ביוב, הקמת גנים ובתי ספר, פארקים, מרכזי תרבות, מוסדות ציבור ועוד.

למרבה הפלא, היזמים והקבלנים הפועלים ביבנה, מצאו דרך יצירתית להתחמק מתשלום היטל ההשבחה, ומאיימים כי אם לא יפטרו אותם מהתשלום אז הם לא יקדמו את הפרוייקט בטענה כי אינו כדאי כלכלית.

עיריית יבנה והעומד בראשה צבי גוב ארי, 'התקפלו' פעם אחר פעם אל מול הקבלנים, ויתרו להם על עשרות מיליוני שקלים, העיקר לקדם את תכניות הבניה שלהם, המכילות מאות דירות חדשות. הדבר התמוה עוד יותר, זה שהדבר הובא לאישור מועצת העיר זמן רב לאחר שנחתם ההסכם עם הקבלנים מה שהופך למעשה את חברי המועצה לחותמת גומי של ראש העיר, שאיים עליהם כי אם יצביעו נגד מתן הפטור אז הם עוצרים את הפרויקט כולו ומסתכנים בתביעות.

במשך שעה ארוכה נדונה סוגייה זו במועצת העיר שהתקיימה בחודש פברואר השנה, באישור מתן פטור מהיטל השבחה לפרויקט פינוי בינוי ברח' הכרמל ורח' החרמון. רונית ארנפרוינד ושותפה לסיעת 'אנשים', עו"ד עדי ינקלביץ', ניהלו ויכוח סוער עם ראש העיר וביקשו להבין מדוע הוא כה להוט לאשר ליזמים פטור בסך של עשרות מיליוני שקלים מבלי לתת הסבר מפורט לחברי המועצה איך זה שהעירייה מוותרת על סכום כזה בפרויקט ענק שהוא עתיר רווח.

גוב ארי מבקש להצביע על מתן פטור בסך עשרות מיליוני שקלים ללא קיום דיון בכלל. רגע לפני ההצבעה קוטעת אותו רונית ארנפרוינד ומציגה שורה של עובדות ושאלות באשר לרווחיות הפרויקט ולצורך לפטור את היזמים מהיטל ההשבחה. גוב ארי מודה שהסיכום עם הקבלן נעשה לפני מספר שנים, ואילו היום בשל עליית מחירי הדירות והקרקעות בעיר, הפרויקט רווחי יותר, אך למרות זאת הוא לא מתכוון לפתוח את החוזים עם הקבלנים ולא לנהל איתם משא ומתן משום שלטענתו הם יעזבו את הפרויקטים באופן מיידי.

מתוך פרוטוקול ישיבת המועצה:

צבי גוב-ארי: שני פרויקטים להתחדשות עירונית שאנחנו צריכים לטפל בעניין של שחרור מהיטל השבחה. כאשר ההחלטה פה הולכת למשרד הפנים ויותר מאוחר לשר. דרוש אישור מעבר להחלטה שלנו. אלה התנאים של פינוי בינוי. עשינו את זה ברחוב האלון ויש לנו הרגע שני מקומות. אחד זה מתחם כרמל. אנחנו מצביעים על ביטול היטל השבחה לפרויקט. מי בעד? מי נגד?

רונית ארנפרוינד-כהן: לא, לא, רגע, רגע. אני מנסה לעשות כאן משהו.

צבי גוב-ארי: החלטות לגבי אלה התקבלו לפני שלוש, ארבע שנים. אילו זה היה היום, הייתי מנהל דיון אחר מבחינת אחוזים. כי מחירי הדירות היום שונים מאשר היו בעבר.

רונית ארנפרוינד-כהן: אני שמחה שאתה נותן את הנתון הזה, כי אם אתה נותן את הנתון הזה, הוא יותר אמין אפילו ממה שאני נותנת. זה אומר שהיזם הולך להרוויח יותר –

צבי גוב-ארי: לא, רגע. היזם צריך להגיש תוכנית מפורטת על ידי חשב. התוכנית הזאת נדונה, בין היתר, ברמת המחוז. הכלל אומר שיזם צריך להרוויח 21% .צריך. אף אחד מהפרויקטים הללו, על פי התחשיבים, לא עומד ב-21% .היה צריך לשכנע, בזמנו, את הוועדה המחוזית שהאחריות תהיה של היזם, ואל תתעסקו לי כמה הוא צריך להרוויח. כי על פי הנתונים ועל פי התקנות, יזם כזה צריך להרוויח מינימום 21% .ואף אחד מהם, על פי התחשיבי, בזמנו, לא עמד על 21% .עכשיו השתנו דברים.

רונית ארנפרוינד-כהן: אחוזי הבנייה הם מטורפים. התשתיות, אנחנו מאיימים על איכות הבנייה ממצוקת התשתיות. עכשיו, אתה אומר לי מה שאני מתוך, אתה אומר באופן יותר מדויק, שכשהוא הגיש וכשהיה לך ויכוח מבורך בוועדה המחוזית, אז התכנון היה כך וכך הוא ירוויח 21%. אבל במחיר של היום הוא הולך להרוויח ככל הנראה יותר. כי עלות הקרקע עלתה.

צבי גוב-ארי: יש סיכוי ...

רונית ארנפרוינד-כהן: ולכן, למה אנחנו לא עושים איתו היום משא ומתן? התנאי להורדת מס שבח, הורדת יחידות הדיור.

צבי גוב-ארי: כל זה נכלל בזמנו כהחלטה בוועדה המחוזית. אנחנו היום לא יכולים לפתוח חוזים. מבחינתי, אני חייב לתת פיתרונות לאותן שכונות שכבר אי אפשר שם. זה התשלום שאתה משלם. אנחנו יודעים שצריך להחליף את כל מערכת הביוב וכל מערכת המים. חלק מהדברים הללו מוטל עליו. זו דוגמה, הובלת הניקוז מהכרמל לנחל שורק, וגם... החלק האחר, הם משתתפים ב-50% ברמה העירונית.

רונית ארנפרוינד-כהן: צביקה, זה כבר היה בבסיס של המכרז שהוכרז. זה היה כבר בבסיס של המכרז שהוכרז, כשהנוסחה היתה באחד מהם, 1.5:1 ובאחד מהם 2.5:1 . כשבעצם היום זה אפילו, אתה יודע מה? לא 4:1 ,5.4:1 .אז למה אני צריכה ללכת לקראתו?  אני מוכנה ללכת לקראתו, תוריד יחידות דיור.

צבי גוב-ארי: יעצור לך את הפרויקט, חד משמעית. תוך חמש דקות.

רונית ארנפרוינד-כהן: או שכן, או שלא.

צבי גוב-ארי: דקה. מוכנים פה לקבל החלטה שיכולה, אני לא מייצג קבלן. אני נלחם איתם על כל חנייה.

 רונית ארנפרוינד-כהן: מוכנים לקבל החלטה שאתה תלך לעשות את המהלך הזה.

צבי גוב-ארי: טוב, אני לא מוכן ללכת על זה. אלא אם יש פה, כולם לוקחים על עצמם את האפשרות שבעצם הקבלן אומר: 'חביבי, אני בחוץ'. 

רונית ארנפרוינד-כהן: צביקה, כל הפעמים אמרת 'אני הולך לעשות משא ומתן ואני אחזיר לכם תשובה'. תלך לעשות משא ומתן. אתה עצמך אומר שהנוסחה כאן שנקבעה הוא הולך להרוויח יותר ממה שתוכנן. נכון? אתה אומר, לא אני אומרת.

צבי גוב-ארי: ובכן, כך.

 רונית ארנפרוינד-כהן: שיוריד יחידות דיור, אני מוכנה להוריד לו מס.

כאן מצטרף לדיון עו"ד עדי ינקלביץ', שמבין למעשה כי כל הדיון הזה הוא דיון סרק למעשה וההחלטה התקבלה כבר מזמן. גוב ארי מנסה להגן על ההחלטה ואומר כי הכלל של הסכמי פינוי בינוי הוא לוותר על היטל השבחה (דבר שאינו נכון כלל) ואלי מזוז מנסה לשווא לברר על איזה סכום מדובר, שאלה שלא ניתנה עליה תשובה למעשה עד היום.

עו"ד עדי ינקילביץ: צביקה, יש לי שאלה אחרת. אתה אומר שזה כבר אושר לפני כמה שנים. הקבלן, גם לפני כמה שנים היה מודע שיהיו לו היטלי השבחה.

מאיר בן הרוש: זה לא אותו קבלן. היו הרבה קבלנים שהגיעו.

עו"ד עדי ינקילביץ: בסדר, לא משנה. הוא היה מודע. עכשיו הוא קיבל עוד בונוס. הרי מחירי הדיור עלו. את הקרקע הוא מקבל מאיתנו.

צבי גוב-ארי: הכלל של ההסכמים האלה של פינוי בינוי, שהעניין הזה כולל ויתור על היטל השבחה. היטל השבחה נכנס אלינו. ברור לכם שלא הייתי מוותר על פרוטה שם. זה הכלל. עכשיו, אני אומר.

עו"ד עדי ינקילביץ: זה הכלל איפה?

צבי גוב-ארי: כל מה שקשור לפנוי בינוי ברמות העירוניות יש ויתור על היטל השבחה שלנו, של המנהל, ומגובה במשרד הפנים, משרד המשפטים.

רונית ארנפרוינד-כהן: בסדר, אבל אפשר לשים סימן שאלה.

עו"ד עדי ינקילביץ: בפרויקטים שהיו פה היה כתוב על היטל השבחה?

צבי גוב-ארי: אני יכול לשים גם סימן קריאה. השאלה היא אם חתמת על חוזה ?

רונית ארנפרוינד-כהן: כולם רוצים, אבל אני לא רוצה להרוס את העיר הזאת. העיר נהרסת בכמות יחידות הדיור. ואני באתי לברר. באתי בשאלה. באמת.

צבי גוב-ארי: רונית, לא מקבל את זה.

 רונית ארנפרוינד-כהן: וצביקה נתן תשובה מאוד ברורה. שהאיש הולך להרוויח יותר ממה שהוא חשב. אז יאללה, למה לא נעשה משא ומתן? אנחנו הולכים לטובת היזמים ולא לטובת התושבים. בואו נילחם עד הרגע האחרון לטובת איכות החיים של התושבים

צבי גוב-ארי: לא, לא מוכן לקבל את זה. אלא בתנאי שהשולחן הזה מצביע שהוא מוכן בסופו של עניין לוותר על הפינוי בינוי שם. נקודה. אנחנו נהיה חשופים כמובן לתביעות יותר מאוחר. לא, לא, רונית.

רונית ארנפרוינד-כהן: צביקה, אף אחד לא אמר 'בוא תבטל את זה'. מה שאמרתי לך, לאור הנתונים שאתה נותן לי, לך תעשה משא ומתן עם האיש הזה, לטובת איכות החיים של יבנה. לא אמרנו 'לך לבטל לאלתר'.

אלי מזוז: כמה שווה היטל השבחה הזה? מה הסכום? באיזה סכום מדובר? באיזה סכום מדובר שהוא מקבל אותו? ...

הדיון נמשך ועו"ד מאיר דהן מבקש להגן על ההחלטה של גוב ארי, זה לא עושה רושם על רונית ארנפרוינד ועדי ינקלביץ', שלא מוותרים ורוצים לדעת אם יש הסכם חתום כבר עם הקבלנים על מתן הפטור, ואם כך אז על מה ההצבעה. גם היועץ המשפטי עו"ד איתן בראש נדרש לסוגיה. גוב ארי מודה שניתן להשית על הקבלן היטל השבחה מצומצם אך משום מה לא מקדם את האפשרות הזו.

עו"ד מאיר דהן: ... אלו הסיבות שזה נתקע בכל הארץ, הפינוי בינוי. ברגע שיש כל מיני חסמים כאלה,

רונית ארנפרוינד-כהן: לא בכל הארץ נתקע. זה לא בכל הארץ נתקע... שיש חברי מועצה שצריכים לדאוג לאיכות החיים של יבנה.

צבי גוב-ארי: חתמת על הסכם. העברת תוכנית בוועדה המחוזית. שכללה את כל הדברים שדנו כאן. התוכנית אושרה. יכולנו כמובן לבקש את הסיפור הזה של הביטול של היטל השבחה קודם. לא רציתי לעשות את זה. רציתי לראות האם הוא מקדם, האם הוא עושה את מה שצריך וכו'. היום כשהוא כבר קודח כלונסאות בחלק מהמקומות, לבוא ולומר 'עצור, דקה. אנחנו משנים את הכיוון'. לא מוכן לעשות את זה, דקה.

רונית ארנפרוינד-כהן: בהסכם כתוב שמבטלים לו היטל השבחה? לא כתוב. ... איפה? איפה? אם זה היה ... אני לא צריכה להצביע. מה אתם מדברים? כבר הצבענו. לא, לא, יש פה משהו בעייתי

עו"ד עדי ינקילביץ: אם זה חתום כבר בהסכם, אז מה עכשיו אנחנו הולכים לאשר?

רונית ארנפרוינד-כהן: יש כאן יועמ"ש. זה חתום ואנחנו, וסתם מצביעים?

עו"ד איתן בראש: אנחנו מאשררים רק.

רונית ארנפרוינד-כהן: זה כבר הוסכם? אתה לא יודע. אז זה לא הוסכם. אם הוא לא יודע.

עו"ד עדי ינקילביץ: צביקה, תראה. גם בהצעה שלך, אתה מבקש לפטור, אבל אתה לא מסביר למה.

צבי גוב-ארי: לא שולל שום דבר. אני מבקש.

עו"ד עדי ינקילביץ:  אז צביקה, בוא נסיר את זה מסדר היום. תעלה את זה לישיבה הבאה ותן הסבר על מה מדובר. למה לא לדבר על זה?

רונית ארנפרוינד-כהן: צביקה, ... הרי אתה בעמדתנו. לא באים 'תבטל'. אתה לפעמים, אם אתה רוצה, אתה יכול ...

צבי גוב-ארי: רונית, אני מכיר את המשחק האחר. אנחנו עם היצור הזה עובדים כארבע שנים. עברנו הרבה מאוד גלגולים. גם הכרמל וגם זה. ארבע שנים. אני יכול היום לומר 'אוקיי, למרות שבזמנו אלה היו התנאים של הכניסה וכו', אנחנו רוצים לשנות. תקבל היטל השבחה מצומצם'.

את ינקלביץ' ההסבר הזה לא מספק והוא מתעקש לדעת אם נחתם הסכם עם הקבלן ועל סמך מה הוא נחתם. משלא מתקבלות תשובות המניחות את הדעת, מבקשים רונית ועדי לדחות את ההצבעה לישיבה הבאה ולקיים דיון הולם המגובה במסמכים. אז משתמש גוב ארי שוב בנשק ההפחדה והפעם שבמקרה רעידת אדמה הבתים הללו יקרסו, אך בסופו של דבר ההצבעה נדחתה לישיבה הבאה.

רונית ארנפרוינד-כהן: אבל ההסכם אמר שאין היטל השבחה?

עו"ד עדי ינקילביץ: במה שחתמת בזמנו כתוב שהוא יהנה מפטור על היטל השבחה? זה כתוב שם?

צבי גוב-ארי: הכלל.

עו"ד עדי ינקילביץ: לא כלל. זה כתוב או לא כתוב?

צבי גוב-ארי: הכלל של משרד הפנים, כל תוכנית של פינוי בינוי, ויתור על היטל השבחה.

עו"ד עדי ינקילביץ: כתוב איפשהו? יש את זה בכתובים? יש משהו?

צבי גוב-ארי: נביא לך את זה גם כן.

רונית ארנפרוינד-כהן: אז למה אנחנו מצביעים?

עו"ד עדי ינקילביץ: רגע, שנייה. צביקה, תסיר את זה מסדר היום, תביא את הכלל הזה. שנדע שאנחנו מצביעים על משהו שהוא גדול מאיתנו ובסדר. ונצביע. מה לעשות.

צבי גוב-ארי: סליחה. המשמעות של העניין הזה זה לבוא לומר לאנשים הללו 'חכו, בבקשה. אין לכם עדיין היתר'. המשמעות של הדבר הזה עצירת העבודה בשלב הזה. חשוב לקחת את זה בחשבון.

משה חזות: ומה תעשה ברחוב האלון שאישרנו? שאושר?

צבי גוב-ארי: ואני רוצה שתדעו מה המחיר. סליחה, אני רוצה שתדעו מה המחיר. חמש דקות אחרי זה יבואו אנשים שגרים בבתים שלא עומדים ברעידת אדמה של חמש בסולם ריכטר. הבתים הללו יקרסו כמו קלפים. אוקיי, אנחנו מאריכים את הזמן. לא החלטנו. עם כל הכבוד.

רונית ארנפרוינד-כהן: השולחן הזה תמים דעים עם העניין הזה. רק שהשולחן הזה, לטעמי, לדעתי גם כולל אותך,

 צבי גוב-ארי: אתה יכול להפר הסכם? אתה מחר נתבע.

משה חזות: אתה נתת לשכונה אחת פטור מהיטל השבחה. לרחוב האלון. מה תעשה עכשיו עם הפרויקטים האחרים? תגיד להם 'לכם אני נותן ולכם לא'?

צבי גוב-ארי: לא, זה לא משנה. אנחנו מדברים על מתחם החרמון, מתחם הכרמל, בינתיים לא אושר. בהחלטת רוב.

הדיון בנושא נסגר ונדחה לישיבה הבאה. בפועל זה הובא לדיון חוזר בישיבה שהתקיימה בחודש אפריל השנה, כאשר יום אחד בלבד לפני הישיבה נשלח לחברי המועצה דו"ח כלכלי של שמאי, המעריך את רווחיות הפרויקט ב13.9%, דבר שהנו גבולי ולכן יש לאשר ליזם פטור מהיטל השבחה.

גם הפעם מתקיים דיון סוער, אותו הובילו רונית ארנפרוינד ועו"ד ינקלביץ', שסרבו לקבל את אמינות הדו"ח בצורה מוחלטת מאחר והוא למעשה נעשה על ידי שמאי שמינה היזם עצמו, למרות שראש העיר ומנכ"ל העירייה ניסו משום מה לטשטש עובדה זו וטענו כי זה שמאי מטעם העירייה (מה שלא נכון).

לאחר ויכוח ארוך על שיטת החישוב של אחוזי הרווח, בו לקחו חלק גם רועי גבאי ומאיר דהן, מבקש גוב ארי להצביע על אישור הפטור, אך רונית ארנפרוינד עדיין לא משוכנעת ולא מוכנה לוותר כל כך בקלות על הכסף של תושבי יבנה.

רונית ארנפרוינד-כהן: תשמעו, אין לנו את כל הנתונים, ואנחנו מוכנים לוותר על כסף שהוא שלנו, של העירייה.

צבי גוב-ארי: אוקיי, תודה. עד כאן.

רונית ארנפרוינד-כהן: וזה כסף של טובת התושבים.

צבי גוב-ארי: יש פה ביקורת של רואה חשבון שלנו, על הביקורת שנעשתה על ידי רואה חשבון של היזם. רואה החשבון שלנו כתב מכתב מאוד ברור, שהוא מקבל.

רונית ארנפרוינד-כהן: עמום. לא ברור בכלל. אף אחד לא יודע מה יהיה הרווח יותר. עכשיו הנתונים הם סבירים? הנתונים הם סבירים והאחוזים כאן הם לא מדויקים.

צבי גוב-ארי: אנחנו צריכים לקבל היום החלטה להיום. אי אפשר לעשות חוזה עם מישהו ולומר נשנה יותר מאוחר. כי הנתונים לא סבירים בעוד שנתיים. האנשים הללו מתחייבים להשקיע על מנת לתת לנו תוצרים בעוד שנתיים שלוש. אי אפשר לומר היום 'הנתונים להיום סבירים, נחכה שלא יהיו סבירים?' מה הסיפור הזה? חברים, אני לא מעכב יותר את הפרויקט הזה.

רונית ארנפרוינד-כהן: צביקה, אני בעד הפינוי בינוי, אבל אני לא בקלות מוותרת.

צבי גוב-ארי: מי שלא רוצה להצביע בעד, שיצביע נגד, תודה.

רונית ארנפרוינד-כהן: אני לא בקלות מוותרת על כסף שהוא שלנו, לטובת התושבים. במיוחד כשלא ראיתי את הדוח.

עו"ד מאיר דהן: פינוי בינוי זה פרויקט ענק, שבכל הארץ תקוע, וצריך להזיז כבר. אם הוא ירוויח שני שקל יותר או פחות.  אנחנו רוצים לעזור לתושבים הוותיקים ביבנה.

רונית ארנפרוינד-כהן: כולנו רוצים. זה כסף שצריך לחזור אליהם.

עו"ד מאיר דהן: לא, זה תקוע, תקוע. כסף שלנו הולך לכל מיני צרכים, גם לצרכים של התושבים הוותיקים, שיגורו בבתים נורמאליים. הכסף הזה הולך אליהם.

רונית ארנפרוינד-כהן: לא, הכסף הזה הולך לכיס של היזם. על מה אתה מדבר?

עו"ד מאיר דהן: הולך לכיס של היזם בשביל שלא... את חושבת על היזם.

רונית ארנפרוינד-כהן: לא, אני חושבת, גם על היזם שירוויח, אבל גם עלינו.

לאחר מכן שוב התפתח הויכוח על אחוזי הרווח של הקבלן ודרך החישוב שלהם ולאחר ששוב לא הייתה הסכמה, ראש העיר חתך את העניין והביא להצבעה:

הצבעה: בעד: 8 (צבי גוב ארי, אהוד ויצמן, לינה שרון, רועי גבאי, פאלי כהן, יניב עמרני, חובב אשרף, מאיר דהן(.  נמנע: 5( אלי מזוז, מאיר בן הרוש, שחר סימנה, רונית ארנפרוינד כהן, עדי ינקילביץ)

כך נראה דיון בישיבת המועצה שעוסק במתן פטור מהיטל השבחה בסכום של עשרות מיליוני שקלים! במהלך הישיבות ולפני ההצבעה אפילו לא הוצג הנתון המדויק של הפטור, כאשר הציגו דו"ח כלכלי אחד בלבד (של אלמוג), שם הוערך הפטור בכ- 23 מיליון ₪. הסכום המדויק אף עשוי להיות גבוה מכך, וכן לא הוצג גובה הפטור מהיטל ההשבחה בפרויקט של גרופית, שהוערך בכ-15 מיליון ₪.

הסכום הזה של כ- 40 מיליון ₪ פטור, מצטרף לסכום העתק שאותו פטרו ברחוב האלון, שם מדובר על פרויקט של 1008 דירות, שם היטל ההשבחה עשוי היה להגיע לכ-60 מיליון ₪!

חוות דעת מקצועיות של אנשי נדל"ן

השבוע, שוחחנו עם איש נדל"ן ותיק הפועל באזור המרכז שפעל בעבר גם ביבנה והוא היה המום מהנתונים הללו. "פטור מהיטל השבחה נותנים במקומות כמו ערד או דימונה לא ביבנה", הוא אמר. "אני מוכן עכשיו לשלם 23 מיליון ₪ במזומן ולקחת את הפרויקט. לאחר שראיתי את הדו"ח הכלכלי אני יכול להגיד שיש שם רווחיות מאד גדולה ואני בטוח שאנשים הרוויחו סכומי כסף גדולים מאד". הקבלן הוותיק הרחיב והסביר "כשמדובר על פרויקטים גדולים בעלי מאות דירות, קל לקבל ליווי בנקאי ולכן אין סכנה לקיום הפרויקט. במצב כזה אין שום סיבה לתת לקבלנים עוד מתנות בדמות פטור מהיטל השבחה. אחר כך כל התשתיות ייפלו על העירייה שתיכנס בשל כך לגירעון כספי עצום ותושבי יבנה ייאלצו לממן את הסיפור הזה לאורך שנים".

פנינו גם לאורי גור גבאי, תושב יבנה העובד בחברות קבלניות כ-10 שנים ועם רקע בעולם היזמות ובשנים האחרונות מתעסק עם הערכות פרויקטים, כדאיות כלכלית וניהול פרויקטים בהתחדשות העירונית.

"מתוך הניסיון הזה יש דברים שאני יכול להגיד שהם מבחינתי אמת מוחלטת והיא שיש פער מהותי בין רצונות של יזם לבין רצונות של רשות", אומר גור גבאי, "יש שותפות חלקית באינטרסים מסוימים ויש ניגוד גמור באינטרסים אחרים. את הדבר הזה ניתן להפחית כשעושים תכנון נכון תוך קביעת גבולות ברורים לתכנון וברגע שהדבר הזה נעדר מהמשוואה זה פתח לשחיתויות לכאורה, לאי שווין בין יזמים כאלה ואחרים בגלל שינויי מדיניות שאינם נוגעים לעניין עצמו".

מה גורם לדעתך למצב הזה ביבנה?

"אצלנו ביבנה מגיעים יזמים שונים למתחמים שהוגדרו כפוטנציאליים לפינוי ובינוי ובכלל התחדשות עירונית מכל סוג שהוא וקורה הדבר הבא: התב"עות הקיימות לא מגדירות באופן מיטבי את הזכויות שלהם נדרש יזם כדי לבצע פרויקט שיהיה כלכלי וגם יענה על הצרכים העירוניים".

איך מונעים את זה?

"לצורך העניין רשות מאורגנת ומסודרת תזהה מתחמים כאלה ותפעל לתכנון מוקדם עקרוני כדי להבין מה היא רוצה במקום, מבחינת תחבורה, תשתיות, מים, ביוב וכו' ותיערך מבעוד מועד וביבנה זה לא בוצע בצורה מיטבית וכיום כשמגיעים היזמים שהעירייה חפצה ביקרם ורוצים לבצע פרויקט במקום מסוים, יש פער בין היכולת של המקום לקלוט כמות יחידות מסוימת, שטחי בניה מסוימים, תשתיות נדרשות אל מול מה שהיזם צריך כדי לבצע במקום תכנית שהיא כלכלית".

ולכן מבקשים לפטור מהיטל השבחה.

"לא מספיק שאין שם תכנית שיכולה להעמיד פרויקט פינוי בינוי שהוא בטוח, אז העירייה מוסיפה חטא על פשע ומנסה לקדם תהליכים של פטור מהיטל השבחה. יש לה את הסמכות אבל זה חוטא למטרה של התחדשות עירונית. לא מדובר על בניין בודד שניתן לוותר לו על היטל השבחה בגלל בעיה כזו או אחרת, אלא מדובר על מתחם ענק עם כמות מכובדת של בתי אב ובסופו של דבר העירייה תפסיד כספים שיוכלו לתרום להצלחה של המתחם. היטלי ההשבחה חוזרים לתושב ובמקום שעובר התחדשות עירונית צריך להחזיר הרבה כסף לתושב".

אז למה המדינה מאפשרת את מתן הפטור?

"העניין הוא שמוותרים להם מוקדם מדי. קרה איזשהו תהליך שבו הציגו לעירייה תכנית שמאית כלכלית בשתי גרסאות שונות. הוצג דוח נמוך בו הוצגה רווחיות גבולית מאד שלא בטוח שאף תזכה לליווי בנקאי. העניין הוא שיש חברות שככל שהפרויקט גדול יותר, השחיקה של הרווחיות היא קטנה יותר ולכן אפשר להיכנס בפרויקטים כל כך גדולים ברווחיות נמוכה יותר".

אבל הדו"ח באמת מראה רווחיות גבולית.

"דוחות כאלו ניתנים לסילוף ולעיוות לטובתו של היזם המזמין. מבלי לפגוע באמינותו של איש, תמיד אפשר לבצע פעולות מסוימות בפרויקט כדי להגדיל את אחוזי הרווחיות מבלי לפגוע מהותית בפרויקט. זו גניבה מהציבור וחוסר אחריות כלפי הדיירים שהולכים לגור שם. אם אני מוותר על נתח כל כך גדול מהקופה, אני פוגע בכל כך הרבה אנשים".

עד כדי כך?

"לגמרי! היטלי השבחה זה כסף מזומן שהיזם נותן, אך ניתן להמיר חלק ממנו בבנייה של גני ילדים ומוסדות ציבור בזמן הבניה על חשבון היזם. ביצוע הפעולות להשבחת האזור עולה ליזם 75% מאשר עולה לרשות המקומית ואם יבצע במקביל אז יכול הדבר להיחשב כאילו קיבל הנחה של 25% בהיטל ההשבחה שזו הנחה יפה מאד".

ועדיין מועצת העיר היא שמאשרת בסופו של דבר.

"הרעיון הוא שבוועדה המקומית לתכנון ובניה יושבים אנשים שאמורים להבין דבר או שניים, ויכולים לקבל החלטות כאלה על פי החלטה שהיא יחסית מבוססת, בניגוד למועצה שם אנשים ניזונים ממידע שנותנים להם, לעתים מבלי שיהיה להם זמן ללמוד את החומר, והדבר מביא לפעמים למחטפים כאלה ואחרים".

אז מה הפתרון המתאים?

"הפתרון האחראי יותר זה לצאת לתכנון מפורט יותר ונרחב, שיאפשר יותר זכויות ליזמים אבל מצד שני יטפל יותר בתשתיות.  כשיזם חנוק על הדוח אז הפרויקט נמצא בסיכון. היזם יאלץ לחסוך במקומות שאנחנו לא רוצים שיחסוך. אנחנו רוצים בניה ונראות ברמה מיטבית, עם היועצים והאדריכלים הטובים ביותר וכן קבלני המשנה הטובים ביותר. כשהדוח הוא לחוץ אז עושים פשרות כדי לחסוך בכסף וזה הופך לפעמים פרויקט ל'לא בטוח'. קבלן משנה שפושט רגל יכול לדרדר פרויקט לתהום עמוקה מאד".

ולכן לא רוצים לאשר פרויקטים עם רווחיות נמוכה?

"ברור. העירייה מבינה את זה ומחפשת את הפתרונות במקום בו היא הייתה צריכה להציג אחריות. יש פה בעיה ובמקום לחפש פתרונות שהם יצורי כלאיים ולתת פטור מהיטל השבחה, שיגרור עלויות גבוהות לעיר בהמשך, צריך להקדים ולתכנן לעומק.

היום הרשות יודעת מהן המגבלות של השטחים העיקריים לבניה שהיא יכולה לתת ואם היא חורגת ממנו היא יודעת שהיא מעמיסה על תשתיות המים, הביוב, התחבורה וכו'.

כשעושים תכנון נרחב יודעים לטפל בכל הבעיות האלה מראש לרבות תשתית החינוך וצריכים בסיסיים נוספים, בצורה שרואה את התמונה הגדולה וכך ניתן למעשה לאשר אפילו עוד יותר זכויות בניה ולהשית היטל השבחה מלא, לרווחת תושבי השכונה".

הכוונה היא להתנות את ביצוע הפרויקט בקיום התשתיות הראויות מבעוד מועד?

"בדיוק כפי שראש העיר התנה את המשך פיתוח יבנה לכיוון דרום מערב (נאות שמיר) עד לבניית המחלף הדרומי. אותו דבר צריך לעשות בתכנית פינוי ובינוי, במסגרתו צריך להתנות תוספת יחידות דיור בקיומן של תשתיות מתאימות אם זה בכבישים, פארקים, בתי ספר, מתנ"ס, גני ילדים וכו'".

לסיכום, איך אתה מעריך את הפרויקט ברחוב החרמון, שאת הדו"ח הכלכלי שלו ראית?

"הוא אמנם מציג כדאיות כלכליות גבולית, אבל חברות גדולות ויציבות כלכלית יכולות ואף ישמחו לבצע פרויקט מסוג זה, שבשורה התחתונה יכניס להן הרבה מאד כסף.

מעיריית יבנה נמסר : "במסגרת התכנית לחידוש ושיפור פני השכונות הוותיקות מקדמת העירייה בשנים האחרונות תכניות של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38) לצד חידוש ושדרוג תשתיות בשכונות אלה. תכנית התחדשות עירונית נועדה לשפר את איכות החיים והמגורים של התושבים, לחזק את מבני המגורים הישנים שאינם עומדים בתקני רעידות אדמה, הוספת מיגון (ממ"דים) לבתי המגורים וכן שיפור פני השכונה והשטחים הציבוריים. פרויקט רחוב האלון הינו אחד הפרויקטים הראשונים במדינה אשר אושרו והוכרזו על-ידי ממשלת ישראל כפרויקט התחדשות עירונית במסלול רשויות מקומיות, כאשר המדיניות במסלול זה היתה ליתן פטור מתשלום היטל השבחה. הפטור נועד לאפשר כדאיות הפרויקט ומימושו. בשל חלוף הזמן ממועד ההכרזה אישררה מועצת העירייה בשנת 2015 פה אחד את מתן הפטור לפרויקט. פרויקטים הכרמל והחרמון בשכונת נאות שזר קודמו כתכניות להתחדשות עירונית במסלול פטור ממיסוי ליזמים. בשנת 2017 אישרה מועצת העירייה, ללא מתנגדים, מתן פטור מהיטל השבחה. במסגרת הדיון הוצגו תחשיבים כלכליים, הערכות שמאי כנדרש ובהתייחס ל'תקנה 21' הנוגעת לרווח המינימלי הדרוש למימושו של הפרויקט (לפחות 25%). יצוין כי גם לאחר מתן הפטור, עפ"י התחשיבים המתייחסים לפרויקט שהוצגו במועצת העיר, הרווח היזמי הצפוי נמוך באופן משמעותי מהרווח המינימלי. התחשיבים והמלצות מועצת העירייה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הועברו כנדרש למשרד הפנים ולמשרד הבינוי והשיכון (פרויקט החרמון אושר, פרויקט הכרמל-נמצא בהליכי מתן אישור). בניגוד לנטען, לא נחתם כל הסכם בין העירייה והיזמים בעניין פטור מהיטל השבחה בטרם התקבלה החלטה על מתן הפטור. מדיניות העירייה הינה לבדוק כל פרויקט לגופו ובכל מקרה לא ניתן פטור באופן אוטומטי. צר לנו כי בנסיבות שאינן מן העניין יש המנסים למנוע קידום פרויקטים כה חשובים לתושבי השכונות הוותיקות שכל מטרתם שיפור איכות החיים והמגורים, הבטחת עמידות המבנים בפני רעידות אדמה ותוספת מיגון ובטיחות לדיירים בשכונות אלה".