ניתוח שמאי חדש: באיזו שכונה ביבנה הוכפלו מחירי הדיור תוך 3 שנים?

 ידוע לכל כי מחירי הנדל"ן בישראל עלו בשיעור של כ-100% ואף למעלה מכך בעשור האחרון. ואולם השנים האחרונות התאפיינו בקיפאון, כאשר העליות התלולות התחלפו בתמונה מורכבת יותר – קיפאון, עליות אטיות ואף ירידות מחיר נראו ברחבי הארץ.

ניתוח שמאי חדש בדק את מחירי הדירות בשכונות השונות ביבנה ואת שינויי המחיר בהן בשלוש השנים האחרונות, אשר התאפיינו כאמור במגמה מעורבת ובניסיונות ממשלתיים בלתי פוסקים להוריד את מחירי הדירות, באמצעות תוכנית מחיר למשתכן, מיסוי משקיעים וצעדים נוספים.

      *מחיר באלפי שקלים, לעסקה ממוצעת לפי נתוני רשות המסים

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין בחנה את נתוני רשות המסים בנוגע לעסקות מכירה בשכונות השונות ביבנה , וניתחה את השינוי שהתרחש. לדברי בוגין, "הבדיקה מוכיחה כי יש שינוי גדול בין השכונות השונות, כאשר בחלקן נרשמו עליות מרשימות, שיכולות להעיד כי מדובר באזורים מתפתחים אשר עשויים עוד להשביח את ערכם".

השכונה שבה נרשמה עליית המחיר המשמעותית ביותר היא נאות שז"ר, עם עלייה של 103% בשווי העסקה הממוצעת בין 2015 ל-2018 – כלומר למעלה מהכפלה במחיר. לדברי בוגין, "אם ב-2015 עסקה ממוצעת בשכונה עמדה על 748 אלף שקל כיום היא מסתכמת ב-1.524 מיליון שקל. מדובר בשכונה שלא נהנתה מעליות ערך כמו שכונות אחרות ביבנה, אך בשלוש השנים האחרונות היא סוגרת את הפער במהירות ואנו רואים גם התקדמות של תהליכי פינוי בינוי שיחזקו את השכונה".

שכונה נוספת שבה נרשמו עליות מרשימות היא רמות וייצמן, עם עלייה של 43%, ממחיר ממוצע של 1,029 למחיר של 1,478 אלפי שקלים. השכונה השלישית בעליות היא נאות אשכול עם עלייה של 24% ב-3 שנים, ממחיר עסקה ממוצע של 832 אלף שקל ל-1.032 מיליון שקל. שכונה נוספת שרשמה עליית מחיר מכובדת היא נאות בגין עם 18.55%. דווקא בשכונת יבנה הירוקה, שכונה חדשה שנחשבת למובילה, נרשמו ירידות של כ-6%. בוגין אומרת כי "המיצוב הגבוה של יבנה הירוקה והעובדה כי מדובר בשכונה חדשה הביאו לכך שהמחירים בה היו גבוהים יותר מלכתחילה בהשוואה לשאר השכונות ביבנה. עם פיתוח השכונות הוותיקות וקידום תהליכי התחדשות עירונית, הפערים בין השכונות ילכו וייסגרו, כפי שניתן לראות בשלוש השנים האחרונות".

בתוך כך פורסם דו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שקבע כי יבנה עלתה בדירוג החברתי-כלכלי. לפי הפרסום, כעת מדורגת יבנה באשכול השביעי יחד עם ערים כמו חיפה, רחובות, פתח תקוה וראשון לציון. באשכול 6 נמצאים יישובים כמו נתניה, חדרה, אור יהודה וכרמיאל. הדירוג מתבסס על מאפיינים חברתיים-כלכליים של האוכלוסייה בכל יישוב ואינו משקף את מצבה הפיננסי של הרשות המקומית. הוא מחושב לפי שקלול של ההרכב הדמוגרפי, רמת ההשכלה והחינוך, רמת החיים ונתונים על תעסוקה וגמלאות. המדד מתבסס על משתנים כמו הגיל החציוני, שיעור המשפחות שלהן ארבעה ילדים או יותר, מספר שנות הלימוד הממוצע של בני 25-54, שיעור המשתכרים מתחת לשכר המינימום, שיעור המשתכרים יותר מכפליים השכר הממוצע, שיעור הקשישים מקבלי השלמת הכנסה, ואפילו המספר הממוצע של ימי שהייה בחו"ל.

יבנה נמצאת כיום בתנופת פיתוח הכוללת אישור תוכנית מתאר שבסופה תמנה העיר 108,000 תושבים. בין הדברים הגדולים שעל הפרק שעתידים לצאת לפועל ניתן לציין את העבודות בדרום מערב העיר להקמת שכונת נאות שמיר עם כ־2,300 דירות ובהמשך שיווק שכונת יבנה מזרח שתכלול כ־10,000 דירות. לצד זאת ניתן לציין את התנופה בנושאי מסחר, תעסוקה, הקמת מרכז תחבורתי חדש וכן הקמת שני אזורי תעסוקה נרחבים בסמוך לשתי תחנות הרכבת בעיר וקידום תוכניות לפינוי בינוי  בשכונות הוותיקות שיחליפו את השיכונים הישנים.

בוגין אומרת כי "יבנה נמצאת בנקודת זינוק מצוינת - ההגירה החיובית והאוכלוסייה הצעירה שהגיעה לשכונות החדשות תרמה באופן טבעי להתפתחותה והתחדשותה של העיר. יבנה היא כיום אלטרנטיבה ראויה למשפחות מאזור השפלה, שמעוניינות להתגורר בעיר איכותית עם נגישות גבוהה למרכז הארץ, שמחירי הדירות בה עדיין (יחסית לערים בסביבתה) עדיין אטרקטיביים".