05.12.21 / 09:20
משכנתא שנלקחה לאחר שיקול דעת מעמיק וקבלת ייעוץ ממומחים בתחום היא כמובן משכנתא אופטימלית מבחינת תנאי ההחזר והעלות הכוללת שלה - אבל רק בנקודת הזמן שבה היא נלקחה. אחרי 5, 10 או 15 שנים, ולפעמים גם אחרי פרק זמן קצר יותר, בהחלט ייתכן מצב שבו ההלוואה ארוכת הטווח שלקחתם לטובת רכישת נכס היא כבר לא האופציה המשתלמת ביותר. לפעמים הסיבה לכך היא שינויים בחיים שלכם ובמקרים אחרים שינויים חיצוניים, ובכל מצב כדאי כמובן להתאים את המשכנתא לתנאים החדשים שנוצרו.
פעולה זו נקראת מיחזור משכנתא. באופן עקרוני ניתן לבצע אותה בכל נקודת זמן ומול כל בנק - ואם עושים זאת נכון החיסכון יהיה משמעותי.
מתי כדאי למחזר את המשכנתא?
כדי שאפשר יהיה להעריך כמה כסף תוכלו לחסוך בדרך זו, נדרש מידע מפורט לגבי המשכנתא הקיימת: מהי תקופת ההחזר, מהי יתרת החוב לבנק ומהו התמהיל הנוכחי. מיחזור משכנתאות שתקופת ההחזר שלהן מסתיימת בעוד שנים רבות וכשגם יתרת החוב גבוהה עשוי לחסוך סכומי כסף משמעותיים במיוחד - עשרות אלפי שקלים במצטבר לאורך כל התקופה.
היכולת לחסוך סכומים אלה רלוונטית גם למי שיכול להחזיר בבת אחת חלק נכבד מהמשכנתא - למשל על בסיס ירושה שהתקבלה או קרן השתלמות שאפשר לפרוע - וגם כשהריבית שמציעים הבנקים במסלולי המשכנתאות השונים בנקודת הזמן הנוכחית נמוכה במידה משמעותית מהריבית שנקבעה במועד לקיחת המשכנתא המקורית.
כמה עולה מיחזור משכנתא?
מיחזור משכנתאות עשוי לחסוך אלפי ואפילו עשרות אלפי שקלים, אבל במקביל כדאי לזכור שיש לה גם עלות. הבנק שהעניק לכם את המשכנתא המקורית גובה מספר סוגי עמלות עבור פעולת המיחזור ובפרט עמלת היוון. עמלה זו מבוססת על הפרשי השערים של הריבית המקורית והריבית הנוכחית כך שבחלק מהמקרים היא עלולה להיות גבוהה יחסית. בכל מקרה חשוב לחשב את עלות המיחזור כדי לדעת האם אכן פעולה זו משתלמת (כשלחילופין אולי כדאי יותר להשקיע את הכסף שקיבלתם, אם זו הסיבה לרצון למחזר את המשכנתא).
מיחזור משכנתאות בעקבות שינוי מגבלת הפריים
ב-2021 נוצר עניין רב במיוחד סביב מיחזור משכנתאות וזאת בעקבות השינוי הדרמטי שחולל בנק ישראל בתחום - אפשור לקיחת משכנתא שרכיב הפריים בה הוא ⅔ במקום מגבלה של שליש בלבד. מאחר שנכון לעכשיו הריבית במשק (זו שקובע בנק ישראל) נמוכה מאוד גם הפריים נמוך, ולכן העברת חלק מהמשכנתא אל מסלול הפריים עשויה להפחית את העלות החודשית. יחד עם זאת כדאי לקחת בחשבון שהבנקים העלו את מרווח הרווח שלהם, וכך למשל במקום לגבות פריים מינוס 2 עשיריות החלו לדרוש פריים ועוד 2 עשיריות במסלול זה, צעד שבאופן טבעי מפחית את הכדאיות שלו.
בהתאם מומלץ בחום לבחון את אופציית המיחזור בעזרת מומחים בתחום, למשל היועצות והיועצים המנוסים של אלפא משכנתאות.
