ביטול תמ"א 38 - משמעויות ותהיות

תכנית המתאר תמ"א 38 מלווה אותנו למעלה מעשור. במהלכה צברה תאוצה והניבה עשרות אלפי יחידות-דיור מחוזקות ועשרות רבות של דירות חדשות במרכזי הערים. לתוכנית היו מתנגדים ותומכים, וכל צד הציג את משנתו בתחום. רבים סברו כי ישנה פגיעה בתשתיות, במרקם העירוני, בצפיפות, בתנועה, פגיעה בשוויון בין המרכז לפריפריה, בעלי המקצוע טענו כי החיזוק איננו צפי לעמוד לבניין ברעידות אדמה. מאידך, אין ספק כי מעבר לתכלית החוק, שבמהותו עסק בחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, הוא תרם רבות לחידוש פני הערים, וחיזק או החליף בניינים רבים מתפוררים ובעלי תשתיות ירודות וישנות.

במשך כעשור ניסו את מזלם בתחום כ-1,000 חברות יזמיות חדשות שקמו במטרה לתפוס נתח בתחום ההתחדשות העירונית. אלפי עו"ד התמקצעו בתחום, מהנדסים, חברות בנייה ופועלים, אדריכלים, ועוד עשרות אלפי בעלי מקצוע נלווים שעיקר עבודתם היא בתחום ההתחדשות העירונית. כל אלה ייאלצו להמציא את עצמם מחדש ולהשתלב בתחום במתכונתו החדשה והלא ידועה, חלק ניכר מהם יאבדו ככל הנראה את מקור פרנסתם.

עיקר הסיבות שהובילו להחלטה לבטל את התמ"א 38 עסקו בהיבט האורבני והתכנון העתידי, וכן בהגשמת מטרת התכנית בפריפריה , שם לא נמצאה היתכנות כלכלית לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

הלחץ הגדול הגיע ככל הנראה מראשי הערים שמאסו בתמ"א 38 בייחוד בשל העובדה שהתוכנית לא הכניסה כספים לקופת העירייה, ובעקיפין אף גרמה לירידה בהכנסות. ראשי ערים רבים צמצמו זכויות בנייה ככל שחלפו השנים, אחרים פעלו לקידום סחבת באישורי ועדות התכנון, חלקם כפו על היזמים והדיירים בניית מסחר ומשרדים בשטחם, וחלקם כפו מטלות עירוניות אחרות על-מנת שלא לצאת בשן ועין מריבוי הפרויקטים בעירם.

מהות החוק, שעיקרה חיזוק מפני רעידת אדמה ושיפור חזות פני העיר, לא עמדה לנגד עיניהם של רבים מהם, ובשל כך הגענו לתוצאת הביטול של תכנית התמ"א.

רשויות התכנון ייאלצו למצוא פתרון חלופי לחוק התמ"א 38, שכן לחיזוק מבנים ישנה חשיבות הולכת ועולה ככל שהבניינים הישנים ממשיכים להזדקן, ואשר ממילא נבנו לפי תקן כושל שאינו עמיד בפני רעידות חזקות.

הפתרון המסתמן הוא של תכנון של 'מקבצי דיור', אשר יאחדו מספר בניינים תחת תב"ע (תכנית בניין עיר) שתגובש תחת כל עירייה בנפרד ויובילו ככל הנראה לסחבת אדירה באישור פרויקטים ולהאטת הבנייה במרכזי הערים, וכפועל יוצא יגרמו להקטנת היצע הדירות בישראל – דבר שיוביל בוודאי לעליות מחירים בשנים הקרובות.

התכנון האורבני המקבצי אינו מתאים לכל בניין, לכל רחוב ולכל עיר. במקרים רבים, בניינים לא מחוזקים מוקפים בבניינים מחוזקים או בבנייה נמוכה שאיננה זקוקה להתחדשות. להם יהיה צורך לתת מענה ספציפי. כל תכנון במסגרת תכנון מקבצי יאריך את הפרויקט או יהפוך אותו לפרויקט מסוג או דמוי 'פינוי-בינוי', אשר לוחות הזמנים שלו ארוכים משמעותית מפרויקט תמ"א 38 - הן בשל הביורוקרטיה התכנונית, והן בשל ההסכמות הרחבות הנדרשות מכמות גדולה של דיירים.

העברת האחריות על החיזוק לעיריות לאחר ביטולה של התמ"א 38 תעצור את תנופת החיזוק למבנים אלה, ככל שלא תימצא האפשרות של העיריות להניב מכך פרי. וככל שעירייה תוכל לקבל כספים בדמות היטלי השבחה מיזמים - רווחיות הפרויקטים תרד אם לא יגדלו זכויות הבנייה, ובאם יגדלו זכויות הבנייה תגבר הצפיפות והעומס על התשתיות העירוניות הקיימות.

על משרד השיכון והגורמים המקצועיים לנסח פתרון רחב-היקף לחיזוק עתידי, שוויוני, המטפל בפריפריה - אך גם בערי המרכז, המתחשב ברווחי היזמים - אך גם בהכנסות העיריות, הדואג לבנייה מרוסנת - אך מעניק זכויות מספיקות, המיטיב עם בעלי הדירות בבניינים הדרושים חיזוק - אך דואג לרווחה הכללית של תושבי העיר. כל בר- דעת יכול להבין כי המשימה קשה מנשוא, קבלת מוצר מושלם שיענה על הצרכים של כלל הצדדים תהיה בגדר נס גלוי.

בעלי הדירות בניינים הישנים צריכים להגביר תפוקה על-מנת לנצל את הזמן לקידום החתמת דיירים וקידום תכנון מול העיריות לפני תום התקופה המוארכת. העיריות שקיבלו רוח גבית כתוצאה מההחלטה לבטל את התכנית הארצית יאטו את קצב אישור התכנון עד אוקטובר 2022, ובכך יגרמו להאטה נוספת בבנייה עד להחלת הפתרון החלופי.

http://www.vashdi.co.il/